Përmirësimet e objekteve me qera - kjo është ... qira dhe mirëmbajtjen e objekteve

Kodi Civil, si pjesë e punës së marrëdhënieve qirasë lejon qiramarrësit e çdo prone në lidhje me përmirësime të përhershme të objektit me qira. Ushtrimi i veprimit të tillë përfshin formimin e pasojave të ndryshme ligjore. Për shkak të përmirësimeve të përhershme të objektit me qira të drejtat dhe detyrimet individuale mund të lindin edhe nga pronari dhe qiramarrësit e pronës përkatëse. specifikat e tyre mund të përcaktohet nga lloji i pasurisë, si dhe kushtet e kontratës në mes të pronarit dhe qiramarrësit. Cilat janë dispozitat kryesore të ligjit që rregullon marrëdhëniet juridike, subjekt i të cilit - produkt i përmirësimeve të përhershëm të pronës që është dhënë me qira? Cilat janë nuancat e rezultateve tatimore të një modernizimit të ngjashëm të objekteve?

Thelbi i përmirësimeve pandashme e objektit me qira

Një individ ose organizatë që ka dhënë me qira ndonjë pronë - më shpesh në këtë kontekst ne po flasim për pasuri të patundshme - mund në një farë mënyre për të modernizuar, rindërtimin, për të përmirësuar funksionalitetin e saj.

Kryerjen e këtyre punëve mund të përfshijë formimin e objektit përkatës fundamentalisht pronave të reja. Veprimi Inverse kundër tij është i vështirë dhe mund të çojë në pamundësinë për të përdorur objektet. Prandaj, një përmirësim përkatëse të pronës është e njohur si të pandashme. Kriteret përkatëse pronës pandashmëria - për të ndryshuar karakteristikat cilësore të objektit origjinale, në mënyrë që ajo mund të rrisë koston, për shkak të një rritje të mundshme në shërbim të saj të jetës apo të konsumit pronat.

Si mund të shikoni përmirësime qiranë? mostër e tillë modernizimi mund të përfaqësohet në mishërime të ndryshme. Pra, ajo mund të reflektojë faktin se ndërtimi ka fituar karakteristikat e ndjeshëm të ndryshme në krahasim me gjendjen fillestare.

përmirësime të përhershëm në kontratë

Duhet të theksohet se rendi i marrëdhënieve me qira lejon subjektin, starring pasurive të patundshme, të bëjë atë përmirësimet e duhura vetëm në marrëveshje me pronarin. Është e këshillueshme për të shkruar, të fiksuara në kontratë. Përmirësimet e objekteve me qera - është ligjërisht veprime domethënëse dhe zbatimi i tyre do të nxirren zyrtarisht.

Kontrata në mes të pronarit të pronës dhe qiradhënësit mund të jetë e përshkruar pika e një kompensimi të mundshëm për pronarin e objektit përkatëse të modernizimit. Kjo mund të jetë fikse parametrat bazë të përmirësimeve dhe koston paraprake. Nëse qiramarrësi ka bërë në strukturën e përmirësimeve qirasë pronës pa pëlqimin e pronarit, nuk ka të drejta për rezultat korresponduese të modernizimit, ai nuk do të ketë. Të gjitha përfitimet e mundshme nga optimizimin e objektit do të jetë në gjendje të përdorin vetëm pronari i saj.

Përmirësimet Essence ndashme

Përmirësimet krejtësisht të ndryshme ndashme dhe të pandashme? çdo gjë këtu është shumë e thjeshtë. Mbi ne kemi vërejtur se kriteri kryesor i pandashmëria - humbja e funksionimit të objektit në rastin e përpjekjeve për t'u kthyer në gjendjen e tij origjinale. Përmirësimet e objekteve me qera - mund të thuhet, është një proces i pakthyeshëm.

Nga ana tjetër, një modernizim të ndara objekt mund të përfshijë relativisht të përballueshme kthimin e saj në gjendjen e tij origjinale. Një tjetër nuancë përmirësimet e duhura - ata mund të jetë shkaktuar nga qiramarrësi, pa pëlqimin e pronarit. Në përgjithësi, të gjitha të drejtat për të përdorur burimet e ndashme mbeten me qiramarrësit - përveç kur parashikohet ndryshe me kontratë. Nëse qiramarrësi ka bërë përmirësime të përhershme të objektit, është e nevojshme për të analizuar ato për ngjashmëri me rezultatet e veprimeve që kanë për qëllim ruajtjen e pronës në një shtet funksional me anë të riparimit dhe mirëmbajtjes.

Natyrisht, në shumicën e mishërime, ndryshimi në këtë rast mund të jetë e qartë. Por në qoftë se qiramarrësi ka kryer riparime të mëdha e objektit, në mënyrë që të pasurive të patundshme ka ndryshuar dukshëm pamjen e saj, megjithatë është rezultat i punës së tij, ka shumë të ngjarë, ajo nuk do të njihet si një objekt përmirësim. Teorikisht, kostot e riparimit mund të jetë më i lartë se modernizimin përkatës të pronës. Por kjo nuk ka rëndësi.

Kështu, përmirësimet e pandashme e pronës me qira karakterizohen nga fakti se:

- ata kanë nevojë për të negociuar me pronarin e pronës;

- në përgjithësi, ata bëhen pronë e pronarit të objektit dhe nuk është compensable.

Nga ana tjetër, modifikimet ndashme mund të bëhet pa pëlqimin e qiramarrësit të pronarit të pronës. Ajo formon burimet në pronësi nga qiramarrësi. Megjithatë, personi ose organizata ata janë një qiramarrës, mund të nën përgjegjësinë e tij ende për të zbatuar përmirësimet përhershëm të pronës me qira. Mëso se çfarë për atë që pasojat ligjore që mund të çojë.

Përmirësimet e objekteve me qera jokonsistente: pasojat ligjore

Nëse qiramarrësi ka bërë përmirësime të përhershme me qira strehim, pa koordinuar veprimin me pronarin, atëherë, siç kemi theksuar më lart, ai nuk ka të drejtë të kërkojë kompensim nga pronari. Për më tepër, në qoftë se modernizimi i korrespondon ka çuar në një përkeqësim në gjendjen e pasurive të patundshme, edhe në mendimin subjektiv të pronarit, qiramarrësi është i detyruar të sjellë objektin në gjendjen e tij origjinale.

Përmirësimet e rënë dakord të përhershme

Skenari i dytë - kur marrëveshja modernizimin e pasurive të patundshme në mes të qiramarrësit dhe pronarit të saj. Në këtë rast, kushtet e përmirësimet e duhura, siç kemi theksuar më lart, duhet të përcaktohen në kontratë. Një nga kushtet e kontratës mund të jetë kompensim për koston e përmirësimit të qiradhënësit. Në varësi të momentit të përmirësimeve, pronari mund të paguajnë qiramarrësit shpenzimet në fund të kontratës ose periudhën e vlefshmërisë së saj. Kontrata mund të përcaktohet nga reduktimi me qira - në kompensim modernizimin integrale.

Përmirësimet e objekteve me qera: tatimet

Konsideroni aspektin e kontabilitetit tatimor të përmirësimeve të përhershme. Ne jemi dakord që qiramarrësi dhe pronari i pronës rënë dakord për këtë procedurë. Para së gjithash kjo është me vlerë duke i kushtuar vëmendje për faktin se përmirësimet që janë rënë dakord mes qiramarrësit dhe pronari i objektit nuk ka gjithmonë të zbatohet për pronën e amortizueshme, por vetëm nëse ata janë të paguar nga pronari i objektit.

Nga ana tjetër, kompensimi qiramarrësi për shpenzimet e përmirësimet e duhura mund të konsiderohet si pronar i objektit për qëllime të tatimit të të ardhurave. Vetë një qiramarrësi mund të përdorë gjithashtu edhe shpenzimet e bëra në mënyrë që të zgjedh vlerën e tatimit - në një periudhë të caktuar.

Varianti në të cilën kompensimit përmirësimet e përhershme për pronarin e pronës nuk është përcaktuar në kontratë, pavarësisht nga fakti se pronari ka dhënë pëlqimin për upgrade përkatëse. Në këtë rast, amortizimi nuk është gjithashtu i ngarkuar, dhe vlera fillestare e pronës nuk do të rritet. Arsye për të optimizuar bazës tatimore dhe nuk lindin.

Kjo mund të vërehet se në rastet kur modernizimi i pandashëm nuk u kompensuan nga qiradhënësi, qiramarrësi ka të drejtë për të ngarkuar amortizimin në pronë. Specifikat e objekteve të modernizimit taksave të rezultateve, ne mund të konsiderojmë shembullin e ekzekutimit të partive detyrimeve ligjore për të paguar tatimin në pronë.

Nëse kontrata është përfunduar personi juridik, dmth, me qira ekzekutuar e jo-banesore lokalet, ata duhet të paguajnë shumën përkatëse në buxhet. Tatimi në pronë në këtë rast duhet të paguajë palën që kap koston për të përmirësuar objektet në llogaritë e kontabilitetit. Si rregull, kjo ka të bëjë me pronësinë e përmirësimeve. Nëse qiramarrësi zotëron ato, atëherë ai është i detyruar për të paguar taksat.

Nëse pronari i përmirësimeve - qiradhënësit, detyrimi përkatës kryen pas përfundimit të qirasë. Por, për sa kohë që kontrata është e vlefshme, pagesat për buxhetin mbart qiramarrësit. Një tjetër kriter që përcaktohet subjektin e pagesës së tatimit në pronë - bilanci i llogarisë në burim e duhur. Çfarë do të thotë? Nëse përmirësimet janë për bilancin e qiramarrësit, ai paguan taksën përkatëse. Në qoftë se llogaria e tyre është qiradhënës - pagesat për buxhetin duhet të ushtrojë atë.

pronë dhe përmirësimin e TVSH-së

Ka një numër të nuanca që karakterizojnë TVSH ngarkohet në kuadrin e marrëdhënieve juridike, objekt i të cilave - e pronës me qira, i shoqëruar nga puna e përmirësimeve të përhershëm në të. Le të studiojmë ato. Nëse përmirësime të përhershme janë transferuar në qiradhënësit, ndërsa ata janë kryer nga organizata kontraktues - ky transferim duhet të njihet si shitje. Sepse duhet të paguajë TVSH-në. firma e tij kontraktues bën qiramarrësit dhe zbritja mund të zbatohet kundër tij. Kjo mund të vërehet se kur llogaritet tatimi mbi fitimet e dhuruara për të përmirësuar pronarin e objektit nuk është marrë parasysh.

Tërheqje për modernizimin e objekteve për organizatat e jashtme - kriteri kryesor i përgjegjësive firmës llogaritur TVSH-në përmirësime të përhershme. Fakti është se në qoftë se qiramarrësi ka bërë rindërtimin e objektit të tyre - në këtë rast rregulla të tjera të ligjit në fuqi. Në përputhje me TVSH-së në përmirësimin e tyre nuk mund të ngarkohet.

Kjo është për shkak të faktit se për përmirësimin e kualifikimit, si pjesë e pronës lëvizshëm për qëllime të TVSH-së të kërkuar transferimin e pronësisë. Në përputhje me dispozitat e Kodit Civil, i cili rregullon marrëdhëniet juridike në kuadër të të cilat janë bërë përmirësime të përhershme, mekanizmat e duhura ligjore nuk zbatohen nga default. Të Kodit Civil në fakt nuk përfshin dispozita që priten të ndodhin në pronësinë qiramarrës i rezultateve të projekteve të modernizimit. Ato nuk mund të trajtohet si një aktiv të veçantë të veçantë nga prona kryesore. Kështu, kur lokalet me qira kthyer pronarit, transferimi i pronësisë nuk është kryer. Ajo rezulton se përmirësimet e përhershme bëra nga qiramarrësi, nuk i nënshtrohen TVSH-së.

Kontabiliteti përmirësime ndashëm

Ajo do të jetë e dobishme për të marrë parasysh nuancat bazë të kontabilitetit tatimor, nga ana tjetër përmirësime të pronës ndashëm. Në mënyrë të saktë të llogaritur tatimin mbi ta, është parë e nevojshme për të përcaktuar koston dhe afatin e përmirësimet të lidhura. Në qoftë se, në modernizimin e kostove të pasurive të patundshme nuk e kalojnë vlerën e Kodit Tatimore, si dhe përdorimin e tyre të termit është më pak se 12 muaj, përmirësimi riklasifikuar nga të inventarëve. Nëse shpenzimet korresponduese është më e lartë se kriteri të Kodit Tatimore dhe përdorimin e kohës - më shumë se 12 muaj, vlera e pronës do të zbritet nga zhvlerësimi.

Nëse subjekti i qirasë juridik - një entitet juridik, kjo është ndoshta në nivelin e akteve të saj lokale politika kontabël të miratuar. Dhe në qoftë se ka një kufi me caktimin e pronës së amortizueshme është vendosur më e ulët se në kodin e taksave - në mënyrë që të merren parasysh përmirësimet ndashëm duhet të përdoret është norma që u miratua në një akt lokal. Kjo mund të vërehet se tatimi në pronë në qoftë se modernizimi përkatëse e bëri, qiramarrësi nuk është paguar. Kjo është për shkak të faktit se përmirësimet ndashme në përgjithësi janë klasifikuar si pronë personale.

Si për të bërë pëlqimin e pronarit për përmirësime të përhershme në kontratë?

Pas shqyrtimit mënyrën në të cilën kontabiliteti është kryer përmirësime të pandashëm dhe i ndashëm, e konsiderojnë këtë aspekt, si formulimin e saktë të pëlqimin e pronarit të pronës me modernizimin e duhur të objektit. një kontrate të veçantë duhet të jetë e nënshkruar për këtë në mes të qiramarrësit dhe pronarit të pronës. Ajo mund të plotësojë atë nën të cilat qiraja është kryer jo-banesore lokalet apo, anasjelltas, ata që i përkasin të banimit. Kjo kontratë duhet të jetë e përshkruar nga kushtet: në atë lloj pune pritet të prodhojë me qëllim të përmirësimit të objektit, i cili do të paguajnë për modernizimin - në tërësi ose në pjesë, si rimëkëmbja e planifikuar në kostot e përmirësimit të pronës.

Shpenzimet Kompensimi për modernizimin e qiramarrësit mund të kryhet, siç kemi theksuar më herët në artikull, duke reduktuar qiratë. Ose kontrata e mundur shitja e përmirësime të përhershme. Çdo gjë është përcaktuar nga palët e kontratës. Korrigjuar vizatim e tij - një aspekt të rëndësishëm të marrëdhënieve. Në qoftë se ndonjë nga palët dështon në përmbushjen e saj - e dyta do të kenë të drejtë të marrin përparësi e tyre në gjykatë. Për shembull, qiramarrësi mund të kryejë kthimin e përmirësimeve të përhershëm në shumën ekuivalente, në qoftë se pronari nuk paguan shpenzimet e modernizimit të duhur, edhe pse ai pranon ta bëjë këtë sipas kontratës.

Mungesa e një marrëveshje me shkrim ndërmjet qiramarrësit dhe pronarit do të thotë se shpenzimet për qëllime tatimore, asnjëra nga palët nuk do të jetë në gjendje të përdorin. Përveç kësaj, siç kemi theksuar më herët në artikull, përmirësime të qirasë, qiradhënësi mund ta largojë nga faqja - por në mënyrë që të saj shtet funksional nuk është prekur. Mosmarrëveshjet në mes të pronarit të pronës dhe qiramarrësit mund të zgjidhet në gjykatë.

kompanitë me qira dhe përmirësimet e objekteve me qera: nuancat

Në fillim të këtij punimi, ne kemi vendosur që, në përgjithësi, përmirësime të përhershme - një pronë karakteristike. Por kjo nuk është gjithmonë rasti. Kjo ndodh se përmirësimet e përhershme - kjo pronë e objekteve nuk është domosdoshmërisht e pasurive të patundshme. Për shembull, ajo mund të jetë një kompani. Në këtë rast, marrëdhënia legale në lidhje me qiratë e saj rregullohen nga rregulla të tjera të ligjit se sa në rastin e pasurive të patundshme.

Për shembull, nëse qiramarrësi ka bërë për të përmirësuar strukturën e ndërmarrjes, ajo është në përputhje me ligjin rus, ka të drejtë në kompensimin e shpenzimeve të saj me përmirësimet e duhura, edhe nëse nuk pajtohen me qiradhënësit për zbatimin e këtyre veprimeve. Përveç kur parashikohet ndryshe në kontratën ndërmjet pronarit të kompanisë dhe partnerëve të saj.

Megjithatë, pronari mund të shmangur detyrimin për të kompensuar kostot e përmirësimit qiramarrësit në gjykatë. Për ta bërë këtë ai do të duhet të provojë se përmirësimet e pandashme e pronës me qira modernizuar ajo nuk është aq e qartë se aftësitë operative të aseteve produktive, kompania u rrit mjaft sa i përket nevojës për të kompensuar kostot e qiramarrësit. Përveç kësaj, në qoftë se pronari i kompanisë mund të përpiqet të provojë në gjykatë se qiramarrësi nuk ishte nevoja objektive për modernizimin.

Përmirësimet në shitjen e pasurive të patundshme banesore

Cilat janë pasojat juridike mund të karakterizojnë përmirësime të përhershme në shitjen e banesës së një personave fizikë të ndryshme?

Në këtë rast është e dobishme për t'iu referuar analizën e njëjta dispozitat e ligjit që rregullojnë marrëdhëniet juridike, të cilat janë objekt i transaksionit me ndonjë pasuri të patundshme. Kjo është, në parim, ato që janë konsideruar nga ne në kontekstin e ndërveprimit të korporatave mes të bizneseve të ndryshme në bazë të një jo-banesore transaksionet e pasurive të patundshme. Në këtë rast, Natyra Ligjore marrëdhëniet identike dhe korresponduese rregullohet nga të njëjtat rregulla të së drejtës.

Përmirësimet ndashëm janë në një apartament me qira në përgjithësi, pronë e qiramarrësit, në qoftë se kushtet e tjera nuk janë të përcaktuara në marrëveshjen ndërmjet tij dhe pronarit të pronës. Nëse përmirësime qiramarrësi e objekteve me qera kryer në objektin me qira për pëlqimin e pronarit, pas ndërprerjes së marrëveshjes së qirasë, ai ka të drejtë për kompensim që i korrespondon kostove të modernizimit. Përsëri - në qoftë se transferimi i përmirësimeve të përhershme nuk janë bërë ndryshe me dispozita të veçanta të kontratës në mes të qiramarrësit dhe pronarit.

Në qoftë se përmirësimi nuk është një objekt është rënë dakord midis pronarit dhe qiramarrësit, atëherë në përgjithësi shpenzimet e bëra nga ana e dytë, nuk është compensable. Por shitja e pronari i banesës mund të kaloni ato si ju dëshironi në vlerën e objektit.

Nëse përmirësime në pronën e kryer në kurriz të akuzave të zhvlerësimit për shkak të tij, pronësia e të cilave është caktuar për qiradhënësit. Kjo dispozitë është e rëndësishme për marrëdhëniet me pjesëmarrjen e subjekteve juridike, të cilat janë subjekt - me qira të banesës.

Kështu, në lidhje me përmirësime të përhershme mund të jetë subjekt i rregullave të ndryshme të ligjit - për shembull, nëse krahasojmë qiranë dhe ndërmarrjet. Përveç kësaj, ata mund të kenë nuanca në interpretimin e tyre. Pjesëmarrësit e marrëdhënieve të qirasë duhet të jetë në kohë udhë shfaqja e rregullave të reja në Kodin Civil të Federatës Ruse, si dhe interpretimet e tyre në akte të ndryshme ligjore dhe dokumentet e departamenteve.