Shitje apartament me pak se 3 vjet të pronësisë. Blerja dhe shitjen e banesave. Apartamente për Shitje

Siç është e njohur, të ardhurat nga shitja e banesave nga ana e personave fizikë që i nënshtrohen tatimit mbi të ardhurat personale - një taksë mbi të ardhurat e individëve. Kur blerjen dhe shitjen në territorin e Federatës Ruse, ajo është në të gjitha rastet duhet të paguhen në buxhetin e Rusisë, edhe në qoftë se transaksioni kryer qytetarët e vendeve të tjera.

Referuar fushës së veprimeve juridike është aq e larmishme dhe të ngopur, që mund të përshkruhet vetëm mbresëlënëse multi-volum. Ky njëjti nen ndjek një qëllim shumë më të ngushtë: për të zbuluar disa karakteristika të qytetarëve të shitjes së apartamenteve, nëse prona mbetet në zotërim të tyre më pak se tre vjet.

Nga pikëpamja ligjore, periudha e avancuar pronësisë në shtëpi para se të shitjes së parimit për shkak të vlerësimit të ndryshme të bazës tatimore. një precedent i tillë është e veçantë për legjislacionin rus. Në SHBA, për shembull, një transaksion i tillë nuk është tatohen fare (nuk është kjo një nga arsyet shpërtheu në vitin 2007, kriza e pasurive të patundshme?), Në Evropën Perëndimore, në të kundërtën, tregon një qasje më të ashpër. Kodi fiskal është i saj pretendim. 17.1 Art. 217 potencialisht të përjashtohen nga tatimi mbi të ardhurat shumica e rusëve - Pronarët e pronave të cilët janë aq të për tre vjet ose më shumë.

Megjithatë, të paktën të njëjtën gjatësi e kodit tatimor pronësisë (neni. 208 f. 1, f. 5) siguruar situatën ligjore kur një shitje apartament i nënshtrohet tatimit. Më pak se 3 vjet e pronësisë përfshin dy alternativa për përcaktimin e shumës së tatimit mbi të ardhurat (TAP), të dy - në masën 13% në shitjen e banesave, e cila do të konsiderohet më vonë. Rastësisht, në Francë tatimi marrë shumë më të ashpër. Atje, në shitjen e apartamenteve në vit pas blerjes së këtyre të ardhurave në buxhetin e do të arrijnë në një të tretën e vlerës së saj.

Arsyeja ekonomike për diferencimin

Pse shteti demonstron një qasje shumë të ndryshme në përcaktimin e bazës tatimore, duke marrë kufijtë tregues të tillë me sa duket jo-ekonomike të tilla si qëndrimit? Pse organet tatimore merret si një periudhë benchmark prej tre vjetësh?

Ajo është shumë më e dobishme për pronarin e banesës, në qoftë se nuk ishte e mjaftueshme, të presë për më shumë se tre vjet, dhe pastaj do të shesë për të blerë një të re, duke e lënë të gjitha paratë për veten e tij. Në të vërtetë, "klasik" për shkak se pronari e bën. Por në një tjetër mendon afarist të pasurive të patundshme. Për atë, blerjen dhe shitjen e apartamenteve - të biznesit. Nëpërmjet kodin e taksave të shtetit rus, jo vetëm kufizon rentabilitetin e spekulimeve të tilla, por edhe të mbajë një rekord, në të njëjtën kohë tërheqjen e fondeve buxhetore.

opsionet e taksave

"Short-term" pronari ka të drejtë të zgjedhë, aq më shumë e dobishme për të që të tatohen në tatimit mbi të ardhurat (TAP) shitjes së banesës. Më pak se 3 vjet e pronësisë - termi ligjor përcakton dy mënyra për të përcaktuar bazën e tatimit në këtë situatë. Siç është përmendur tashmë, norma e tatimit në të dy rastet është 13%.

Opsioni i parë do të jetë subjekt i tatimit mbi të ardhurat neto të pronarit si diferenca midis çmimit të blerjes dhe çmimit të shitjes. Për shembull, pronari bleu apartament për $ 1.4 mln. Rub., Dhe shitet për $ 1.9 mln. Rub. Të ardhurat neto të pronarit të 0.5 mln. fshij dhënë këtë shitjes së banesës. Më pak se 3 vjet e pronësisë - një rrethanë që redukton fitimin në shumën e tatimit (1900 - 1400) * 13% = 65 mijë rubla ..

Në mishërim të dytë, në qoftë se banesa ka marrë në pronë pa pagesë, baza tatimore është çmimi i saj i shitjes ulur me 1 milion. Rubla (Neni. 220 parag. 1, f. 1 i Kodit Tatimore). Russian Federal Tax Service Letër № ED-4-3 / 13578 nga 25.07.2013, The kodifikon procedura për përcaktimin e shumës së një zbritje nga baza tatimore të ardhurat neto.

Supozojmë se të ardhurat nga shitja e apartamenteve arriti në 1.7 mln. Rubla. Pronari, i cili shiti atë, duhet të paguajë për shumën e buxhetit (1700 - 1000) * 13% = 91 mijë rubla ..

Një tjetër opsion zbritja nga baza tatimore

Në situatat kur pronari ka investuar në objektet e saj e riparimit të madhe se 1 milion. Rub., Blerja dhe shitja e banesës për atë mund të shoqërohet me mjete të tjera të reduktimit bazën tatimore. Sipas Art. 220 të Kodit Tatimore, ai ka të drejtë për të reduktuar sasinë e të ardhurave të marra në shpenzimet në fakt e bëra dhe të dokumentuara.

Çka e shkakton një paligjshme "optimization tatimore"

Për fat të keq, kjo ndodh që pronarët e apartamenteve në bashkëpunim me REALTORS dhe blerësit me qëllim nënvlerësojnë çmimin e tyre në treg, shpesh në mënyrë të paligjshme të "përmirësojë" zbritjeve tatimore. Çfarë kjo do të thotë për Dodgers? organet tatimore, të përcaktuar nëse undervaluation ka të drejtën e një gjykate për të thyer marrëveshjen - për t'u kthyer në pronari i banesës. Përveç kësaj, noteri i përshtatshëm ka të drejtë të refuzojë të regjistrojë një kontratë e shitjes.

Resident - jo-rezident

normat e taksave të mësipërme janë të vlefshme për banorët, që është, për njerëzit që jetojnë në territorin e Rusisë për 183 ditë në vit. Shumica absolute në mesin e tyre përbëjnë qytetarët e Rusisë.

Nga ana tjetër, të mbajë dhe të shesë pasuri si banesa dhe janë jorezidentët - të huajt dhe qytetarët rusë që jetojnë kryesisht jashtë vendit. Për ta, shitja e apartamenteve është tatohen në një normë më të lartë, më shumë se dy herë më i madh: 30%. Dhe për jorezidentët të periudhës trevjeçare kodi tatimor nuk është përmendur edhe. Them më shumë, pa marrë parasysh se sa herë ata nuk i përkasin në një shtëpi: tre vjet ose pesëmbëdhjetë apo njëzet vjet, shkalla tatimore mbetet e pandryshuar. Le të thonë, banesa është blerë për 5.0 mln. Fshij., Pastaj shitur atë për një jo-rezidenti për 6,5 mln. Rub. Në këtë rast, shuma e tatimit mbi të ardhurat (TAP), i cili duhet të paguhet në buxhetin e një jo-rezident, do të jetë (6500-5000) * 30% = 450 mijë rubla ..

Koha e fitimit të pronësisë

Siç mund të shohim, për një periudhë prej posedim përcaktohet nga madhësia e tatimit të pagueshëm kur ka nje apartament per shitje. Më pak se 3 vjet e pronësisë nuk janë përcaktuar si tre vjet kalendarike, si dhe 36 muaj duke filluar me një datë të caktuar. Cilat rrethana përcaktohet nga koha e blerjes së të drejtave të pronësisë? Në rastin kur ajo është e fituar me anë të privatizimit, nënshkrimi i një vepër të dhuratë, shitjes, shkëmbimit, me qira, si kompensim për shtëpinë demoluar, momenti i shfaqjes së referencës së kësaj të drejte është data e certifikatës së regjistrimit të pronësisë.

Pika fillestare për blerjen e të drejtave të pranuesit të trashëgimisë është vdekja e trashëgimlënësit. Owner strehimit bashkëpunuese mund të telefononi veten një mjeshtër i saj vetëm në ditën e pagesës përfundimtare të njësisë.

Kështu, shitja e banesës si një transaksion është gjithmonë në përputhje me kohën e shfaqjes së pronësisë.

Sqarim: kjo nuk është vetëm në lidhje me banesën

Nga banesa, mbi aplikimin e tatimit mbi të ardhurat e individëve, kur ata janë të shitur barazohet si cottages, shtëpi kopsht, vila, parcelat e tokës për ndërtim, dhoma në apartamente, ky i fundit - vetëm tërë (afatit ligjor), që është, të paturit e një numër, për shembull: №1 dhoma №7. Është e kuptueshme se blerja dhe shitja e apartamenteve - standarde ligjore. Të gjitha të pasurive të patundshme normë mbi të zbatueshëm tatimor, përmendur tashmë nga ne.

Por në qoftë se dhoma nuk është i regjistruar, secili nën numrin e vet, ajo është mjaft e mundur që, siç përshkruhet më poshtë. Për shembull, në Apartament 4 dhoma, secila prej tyre ka një individ. Pastaj ata shitur të gjitha dhomat e tyre, secili rreth 1.0 mln. Rubla. Organi tatimor tregon se në një situatë të tillë, vlera e të gjitha banesat janë të përmbledhura për të përcaktuar totale çmimin e shitjes. Në këtë rast, shitja e apartamenteve do të jetë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale si më poshtë: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mijë rubla .. Çdo shitësi do të paguajë tatimin mbi të ardhurat si ¼ e shumës totale të akumuluar 390: 4 = 97,5 mijë rubla ..

Të gjetur një apartament për të blerë - një problem?

Kërko 'drejtë' për të blerë një apartament - mundimshëm. Në shikim të parë, tregut të strehimit është e plotë të propozimeve të ofrojnë shumëllojshmëri. Megjithatë, nëse ju me të vërtetë të fillojë për të thirrur deri personat, i cili dha të klasifikuar, atëherë shumë shpejt ju do të gjeni: ata janë në asnjë ngut për të thirrur numrin në shtëpi, ku apartament është e vendosur. Kjo do të thotë se ju keni një bisedë të vazhdueshme me ndërmjetësve të tregut të strehimit, që është, me REALTORS. Blerësit shpesh interesuar në është shitur apartamente nga pronarët. Por ajo është e justifikuar?

Nga njëra anë, sigurisht, mirë, se tregut të strehimit është i strukturuar, dhe nuk janë profesionistë. Kjo mund të mbrojtur personat kryerjen e transaksionit, nga skemat e paligjshme që mund të çojë në tërheqjen e saj të mëtejshëm. Natyrisht, për këtë e sigurisë do të duhet të paguajnë ndërmjetësin - Agjencia e pasurive të patundshme. Këtu janë disa çmime mostër për "paqe e mendjes": auditimin ligjshmërinë e transaksionit - nga 10 mijë Rub;.. Regjistrimi i të drejtave pronësore për strehim - .. 15 mijë rubla, "marrëveshja gardian" - nga 20 mijë rubla .. Në të vërtetë, ka disa ndjenja që njerëzit e përditshme nuk është i lidhur me anën ligjore të transaksionit i referohet REALTORS.

Kërkimi i pavarur apartament

Megjithatë, një kategori specifike e arsimimit ligjor të qytetarëve ende tërhequr nga mundësia për të kursyer para, duke e bërë marrëveshje pa shërbime REALTORS. Apartamente për shitje nga pronarët e më të rralla në treg, ajo duhet të kërkohet. Mënyra më e lehtë për të tërhequr vëmendjen për blerjen e apartamenteve në tregun primar, që është, nga ndërtues. Në të njëjtën kohë, në mënyrë që të shmangen keqkuptimet, ne duhet së pari të gjetur se për pronën çfarë pronësi të klasës në ndërtim e sipër ose shtëpi të ndërtuar: VIP-, klassik- apo klasë ekonomike. Kjo mund të përcaktohet me metodën e dorëzimit (gardian ose nën samootdelku), zona e banesave strehimit aksioneve, në përputhje me dominimin e banesave multi-dhomë në të. Zbuloni se çfarë zhvilluesit janë ndërtuar strehimit në qytetin tuaj. Hetojë në lidhje me reputacionin e tyre dhe "histori".

Apartamente për shitje nga pronarët e tregut të strehimit sekondar, siç e kemi përmendur, është më e rrallë. Por entuziastët gjeni atë nuk e lëshon zemra: para se ju të gjeni qindra herë hyjnë dhe update faqen informacione Avito, më shpesh në një kërkim merr disa ditë, blejnë gazetat me reklama, "nën vijën" hapni numrin e reklama dhe pronarët janë ...

Megjithatë, jo fakti se "finder i suksesshëm", blerësit në shtëpi me interes nuk overpay pronari i saj mbi çmimin e tregut të shumës që do të kishte marrë atë në sekser. Nuk është sekret se pronarët e apartamenteve shpesh mbivlerësojnë çmimin e tyre. Megjithatë, për "Konsumatorët reale" shitjen e mesme e apartamenteve - edhe diplomën turke.

Në qoftë se ne kemi vendosur për të blerë një apartament në qytetin e "huaj", njerëzit të kujdesshëm në këto rrethana preferojnë të veprojnë vetëm nëpërmjet një ndërmjetësi, por jo me veten. Duke minimizuar gjasat e "surpriza" të mundshme.

Veprimi ligjor kur blejnë një apartament

Zhvendosur theksin për të shqyrtuar specifikat e Kodit Tatimore, duke marrë parasysh vendbanimin, norma koncesionare taksave, neto nga tatimi mbi shitjen e banesës, në një formalitetet thjesht ligjore të marrëveshjes.

Le të fillojmë me blerjen e një apartament, sepse ajo është e para përfituese hapi. Nga ana e tij përfshin tre bllok veprimit.

Fillimisht, blerësi kontrollon dokumentet dhe Shitësi do të nënshkruajë kontratën paraprake.

Atëherë (nëse transaksioni ndodh në tregun sekondar) nënshkroi një kontratë të tjetërsimit. Në rastin kur procesi i blerjes së një apartament në një ndërtesë të re (tregu primar) nënshkrimit që i nënshtrohet raportit të pranimit (ndoshta në vend - një marrëveshje paraprake, i cili rregullon depozitën e investimeve, ndërtimin e përbashkët, të ndërtimit në bazë aksion).

Faza e fundit - regjistrimin e shtetit e transaksionit. është thelbësore për blerësi me kujdes kryejnë të gjitha këto hapa. Me vëmendje të veçantë meritojnë rastet kur bëhet shitja urgjente e apartamenteve.

shenjat e mashtrimit

Fraudsters zakonisht e bëjnë të pamundurën për të bërë procesin e shitjes së kot, duke u përpjekur për të fshehur detaje të rëndësishme. Nëse këto ngjarje të fillojnë të ndodhin, dhe shitësi është duke u përpjekur që të nxitojnë ju, mos hezitoni të ndërpresë ndjeshëm bashkëpunimin dhe i thoni: "mirupafshim" - kjo do të ju mbrojnë nga kostot.

Siç e dini, paratë e pëlqen heshtjen. Lexoni me kujdes të kontratës origjinale e shitjes, një noter regjistruar. Edhe në qoftë se ju keni zbritur më parë blerjen e saj mostër draft Traktatit dhe shitjes së banesës. Të jetë vigjilent - veçanërisht në lidhje me tekstin përfundimtar të shtypur nga noteri.

marrëveshje paraprake

Në fazën e parë, blerësi përcakton çmimin në fillim, dhe pastaj shqyrton plotësinë e shitjes paketë të dokumenteve. Blerësi duhet të rishikojë dorëzuar tehharakteristiku (forma №7), regjistrimi i banorëve në apartament, një dokument dhënien e të drejtës së pronësisë për atë (e kontratës së shitjes, privatizimit, donacionet).

Në detaje, paketa e dokumenteve për blerjen të plotësohet nga dokumentet e mëposhtme:

- Deklarata mbi regjistrimin e shtetit të banesave;

- kontrata e shitjes (për të përcaktohen nga koha shitjen e një apartament);

- Dokumentet e BTI - shtjellim dhe një plan me faza i banesës;

- Kopjen e dokumentit të pasaportës së aplikantit;

- Pranimi i pagesës.

Le të fillojmë nga tregun sekondar. Ne duhet të i kushtoj vëmendje të veçantë për mundësinë në të ardhmen të situatave të ndryshme të problemit. Kjo i referohet sqarimin në vijim e rrethanave:

- nëse për të shitur pronën në arrest;

- A janë të gjithë trashëgimtarët e para të marra do të - për shitje pëlqimin;

- A nuk ka shkelur të drejtat e personave që jetojnë në apartament.

Në tregun primar të pasurive të patundshme zhvilluesi i bërë shitjen e banesës. Cilat dokumente janë të nevojshme në këtë rast? Kushtoj vëmendje për orarin e ndërtimit, kur planifikuar apartament afatit në operacion. Në të njëjtën kohë nuk duhet të ketë dallim të madh me shkallën e gatishmërisë së objektit për shpërndarjen. Të hetojë në lidhje me reputacionin e biznesit të organizatës-ndërtues, është atje ", në ndërgjegjen e saj" të zgjatura. Dokumentet e kontrolluara më tej duke treguar:

- regjistrimin e shtetit të qirasë së tokës ndërtimore (mundësisht pronësinë e saj);

- zhvilluesi të drejtën për të ndërtuar;

- një marrëveshje për ngritjen e fondeve, kontrata e investimeve;

- plani i apartamenteve.

Për një kuptim më të mirë me shitësin, është e dëshirueshme për të marrë prej tij një detajet e kontaktit të besueshme (do të thotë internet), si dhe me gojë të negociojë me datat paraprake e shitjes apartamente, duke pasur parasysh panxituar, performanca cilësia e të gjitha fazat e saj.

Kontrata tjetërsimi apo një akt i pranimit dhe transmetimit, si fazën e dytë të blerë një apartament

Vetëm pas një test cilësor paraprak mund të merret në fazën e dytë të blerjes: nënshkrimit të kontratës së blerjes. Nuk ka rëndësi nëse noteri pranishëm në nënshkrimin e traktatit, megjithatë, domosdoshmërisht kërkojnë një akt i pranimit dhe transferimit apo tjetërsimin e kontratës, të nënshkruar në fazën e parë.

Ne tërheqim vëmendjen tuaj në detaje teknike: kontrata tjetërsimi specifikon çmimin e shitjes së një banese, ajo është - një komponent për llogaritjen e bazës tatimore - tatimi mbi të ardhurat personale mbi shitjen e banesës.

Data e transferimit aktuale të banesës - kontraktuale në natyrë, ajo mund të (me marrëveshje të shitësit dhe blerësit) të jenë të zgjedhur në mënyrë alternative:

- si në momentin e nënshkrimit të kontratës së shitjes;

- i lidhur me regjistrimin e shtetit;

- blerjen e certifikatës së titullit në apartament.

përfundim

Russian Analiza e tregut të strehimit tregon disa trende pozitive. Kjo është vërejtur dhe e njohur inteligjencën e tij, në Universitetin e veçantë Profesor. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Së pari, rezultatet e prekshme të politikës shtetërore të kontrollit të çmimit.

Në afat të gjatë, ka një stabilizim gradual të çmimeve me orientimin në nivelin e tyre të para-krizës, me të vërtetë kosto-justifikuar. Me pak fjalë ka një tendencë në stanjacion (që do të thotë luhatje të çmimeve rreth mesatare prej +/- 2.5%). Për vlerësimin e apartamenteve ndikon në një normë të qëndrueshme të këmbimit: tashmë të njohur, se çmimet e tyre ishin "rubla". Në masë të madhe aktivizon peng tregut të strehimit. Për shembull, në vitin 2012 popullsia e kredive hipotekare me vlerë më shumë se 1.0 trilion. fshij.

Megjithatë, pavarësisht nga kjo sigurisht që është momentum pozitiv në drejtim të sigurisë së tregut të pasurive të patundshme, duhet theksuar rreziqet që lidhen me blerjen e apartamenteve, pa ndërmjetës. Shpesh, jo-profesionistë nuk e di nuancat e blerjes të caktuar dhe shitjes së banesës. Në fjalorin e specialistëve transaksione të tilla janë të referuara si "të pambrojtur". Duke pasur parasysh rëndësinë kritike të përputhshmërisë me aspektet ligjore të blerjes dhe shitjes është rekomanduar me forcë për të kontaktuar një specialist të pasurive të patundshme. Nëse kjo është shitur një apartament, më pak se 3 vjet të bindet në pronë, çdo blerje tjetër dhe shitjen e banesave, kujdesin specialistët e pagesës do të jetë duke punuar në disa urdhra të madhësisë më pak se rreziku i humbjes direkte.