Një pjesë e vogël e banesës: përcaktimi, dokumentacionin, përdorimin, të drejtën për të shitur

Në pronësi të përbashkët sot është rreth 95% e apartamenteve. Transaksione të ndryshme bëhen me objekte të paluajtshme. Si rezultat i disa prej tyre, rritet pjesa e pronësisë në apartament. Në shumë raste, madhësia e saj është mjaft e mjaftueshme për të kryer përdorimin normal të zonës. Megjithatë, ndonjëherë një pjesë e parëndësishme në apartament mund të formohet.

Shumë qytetarë kanë vështirësi jo vetëm në zbatimin e transaksioneve me pasuri të tilla, por edhe me përdorimin e saj. Në fund të fundit, shpesh kur rillogariteni në metra katror, zona e një pjese të parëndësishme të dhomës bëhet e tillë që vështirë se mund të vihet një këmbë atje, e lëre më një vendbanim normal. Le të shqyrtojmë më tej se çfarë mund të bëhet me një pronë të tillë.

Informacione të përgjithshme

Një pjesë e parëndësishme në apartament është më pak se 1/4 e zonës së saj dhe dhoma më e vogël e izoluar në të. Në disa raste, nuk mund të arrijë 1 metër katror. Nëse, për shembull, ka 1/10 pjesë të banesës, por sipërfaqja e përgjithshme e objektit është 300 sq M. M. Dhe ka 12 dhoma në të, atëherë ajo mund të korrespondojë me një dhomë. Në këtë rast, mund të vendosni rendin e përdorimit pa shumë vështirësi. Megjithatë, një pjesë e vogël e banesës krijon vështirësi të caktuara. Para së gjithash, ata janë të lidhur me pamundësinë e izolimit të saj.

Karakteristikat specifike të ligjit

Më parë, u lejua të blinte një pjesë në apartament, nëse nuk mund të ndahej në natyrë. Kjo procedurë është kryer sipas Art. 247. Kjo është ajo që thotë ky rregull:

• Prona që është në pronësi të përbashkët mund të ndahet nga pjesëmarrësit e saj me marrëveshje të përbashkët.
• Një subjekt mund të kërkojë një gërmim të zonës për shkak të tij.
• Në rast se marrëveshja nuk arrihet nga pjesëmarrësit, kushtet dhe mënyra e ndarjes së pronës ose kërkimi i një pjese virtuale të saj për një person të interesuar mund të paraqesë një kërkesë në gjykatë.

Në disa raste, alokimi nuk është i mundur pa dëmtim disproporcional të pronës së paluajtshme ose nuk lejohet me ligj. Në këtë rast, Art. 247 KP parashikon kompensim për pjesën në banesë. Ai paguhet nga pronarët e tjerë të pronës me pëlqimin e personit në fjalë. Megjithatë, rregulli bën një rezervë: nëse nuk ka interes të konsiderueshëm të pjesëmarrësit dhe pjesa e tij njihet si e parëndësishme, pagesa e kompensimit mund të bëhet pa pëlqimin e saj. Pas marrjes së parave, subjekti nuk mund të kërkojë pronën e përbashkët.

Zbatimi praktik i dispozitave

Specialistët që përdorën artin. 247 në aktivitetet e tyre, kryesisht kanë lexuar se një pjesë e vogël e banesës mund të blihet pa mungesën e pëlqimit të pronarit të saj. Në dispozitat e mbetura të normës, shumë pak njerëz i kushtonin vëmendje. Si rezultat, riblerja e një aksioni në një apartament u bë një nga rastet më të njohura në gjykata. Në të gjitha rastet, kishte një pyetje urgjente rreth çmimit. Nëse kostoja e një dhome në një apartament mund të përcaktohet pa shumë vështirësi, atëherë zona virtuale nuk është aq e qetë. Si rezultat, në procesin e zbatimit të normës, u shfaqën shumë mundësi për manifestimin e korrupsionit.

padi

Njohja e aksioneve është e parëndësishme - procedura është mjaft e gjatë dhe e gjatë. Para së gjithash, personi i interesuar e dërgon kërkesën në gjykatë. Aplikimi bëhet sipas rregullave të KPP-së. Kërkesa paraqitet në gjykatën e rrethit e cila ndodhet në vendin e pronës së kontestuar. Subjekti i aplikimit do të jetë njohja e ligjit. Në praktikë, janë përpunuar një numër kushtesh që sigurojnë mundësinë e fitimit të mosmarrëveshjes. Këtu vlen të përmendim konkluzionet e Forcave të Armatosura. Në përkufizimet e saj , gjykata theksoi se, duke lejuar mundësinë e shpengimit të aksioneve, ligjvënësi ka vazhduar nga ekskluziviteti i situatave të tilla.

Prandaj, shkalla e parë mund të marrë vendim në favor të paditësit jo në të gjitha rastet, por vetëm në prani të një numri rrethanash. Ato përfshijnë:

1. Pamundësia për t'i caktuar paditësit një dhomë të izoluar që korrespondon me madhësinë e pjesës së tij.
2. Aplikanti nuk hyri kurrë në sheshin e kontestuar.
3. Pjesa tjetër e pjesëmarrësve në pronësinë e përbashkët janë të jashtëm ndaj paditësit.
4. Kur lidhni një kontratë (për shembull, kur fitoni një objekt), aplikanti dinte për situatën me pronën.
5. Ish vemja nuk e ka përdorur objektin.
6. Pjesëmarrësi nuk kërkoi një veprim përpara se të paraqiste një padi në banesë dhe nuk kundërshtonte të drejtat e tij.

shpjegoi

Në praktikë, do të jetë jashtëzakonisht e vështirë të merret një vendim me analogji në situatën në shqyrtim. Supozoni, sodomaler paraqiti një kërkesë me një kërkesë për zgjidhje derisa u ngrit një kërkesë kundër tij për të njohur pangjashmerinë e aksioneve. Klauzola e fundit e mësipërme në këtë rast është e përjashtuar. Mund të ketë një situatë ku një ish sodomist përdor një kohë të caktuar. Në këtë rast, pika 5 e listës nuk është plotësuar. Subjekti në procedurë nuk mund të pranojë se e dinte situatën me objektin. Nga e gjithë kjo rrjedh se veprimi i ligjit shtrihet vetëm për aksionet e vetme të vogla.

Problemet e vlerësimit

Pronari i aksioneve në apartament takohet me nevojën për të përcaktuar çmimin e pronës së tij virtuale. Për këtë, gjykata fillon procesin e vlerësimit. Ekspertët propozuan një skemë zbritjeje. Sipas saj, çdo pjesë vlerësohet 2-3 herë më e lirë në krahasim me nëse ajo shitet bashkë me apartamentin.

Le të shqyrtojmë një shembull. Apartamenti ka 2 aksione. Çmimi total i objektit është 5 milion rubla. Prandaj, 1/2 do të vlerësohet në 2.5 milion. Megjithatë, nëse gjysma e objektit shitet ndaras, ndërsa ka një pronar tjetër skandaloz, atëherë nuk mund të ketë një çmim të lartë. Maksimumi që mund të ofrohet për të është 30% e 5 milion rubla. Si rezultat, shitja e aksioneve në apartament u zbatua së bashku me të gjithë objektin. Sigurisht, kjo është më e dobishme. Pjesëmarrësit ranë dakord me njëri-tjetrin, ata shiten apartamentin, dhe paratë u ndanë në përputhje me aksionet ekzistuese.

Megjithatë, nuk është gjithmonë e mundur të arrihet një kompromis i tillë. Në të njëjtën kohë, aksionet problematike janë më tepër përjashtime. Në këtë drejtim, zona virtuale duhet të vlerësohet në raport me tërë pasurinë e patundshme. Megjithatë, këtu përsëri ka pasur një vend për korrupsion. Le të themi se ka një apartament me aksione 7/8 dhe 1/8. E fundit është më e vogël se sa dhoma më e vogël në zonë. Pronari i një aksioni më të madh donte të blinte nga 1/8. Megjithatë, pronari i kësaj të fundit nuk dëshiron ta shesë atë për një shumë të vogël. Pronari i 7/8 apelon te një avokat. Avokati bën një kërkesë kundër pronarit 1/8 për shpërblimin e saj dhe kompensimin monetar. Gjykata duhet të caktojë një vlerësim të vlerësimit. Në të njëjtën kohë, ai mund të aplikojë për çdo specialist në diskrecionin e tij.

Nëse një vlerësues që punon në bazë të zbritjes zgjidhet, paditësi do të fitojë. Si rezultat:

• Blerësi 1/8 merr atë që dëshiron me më pak humbje.
• Avokati paguhet një tarifë dhe vlerësuesi - një shpërblim për punën.

Megjithatë, për të gjitha procedurat, pronari ka paguar 1/8. Subjekti ka shkaktuar humbje të konsiderueshme, pasi shitja e një pjese në apartament u detyrua për një çmim qesharak.

Eliminimi i manifestimeve të korrupsionit

Aktualisht, rastet e shlyerjes së aksioneve të vogla i përkasin kategorisë së humbjes. Për më tepër, transaksione të tilla janë të pamundura sot. Në vitin 2012, Forcat e Armatosura, Tribunali i Qytetit të Moskës dhe Gjykata e Qytetit të Moskës shpjeguan se blerja e një pjese të parëndësishme është e lejueshme vetëm nëse i pandehuri ngriti çështjen e shpërndarjes së saj në natyrë. Megjithatë, duke pasur parasysh madhësinë e pronës virtuale, kjo është praktikisht e pamundur. Për hollin ju nevojitet pajisja e një hyrje të veçantë, kuzhinë dhe banjo. Është e pamundur ta bëni këtë në një apartament.

Ndalimi i akomodimit

Është instaluar në një nga definicionet e BC. Është e vështirë të thuhet se sa pronarë të pasurive të paluajtshme kanë prekur këtë akt. Përkufizimi u miratua kur shqyrtoi mosmarrëveshjen e pronarëve të një apartamenti të vogël. Megjithatë, dispozitat e Aktit kanë të bëjnë me një numër të papërcaktuar personash. Rëndësia e ligjit është se shumë qytetarë tani kanë një pjesë në banesë. Me trashëgimi është marrë ose për shkak të transaksioneve të tjera - kjo nuk ka rëndësi.

Problemet lindin në lidhje me shpërpjesëtimin e zonave virtuale. Disa pronarë kanë aksione të konsiderueshme. Ata mund të korrespondojnë me një ose më shumë dhoma. Të tjerët kanë një pjesë shumë të vogël në apartament. Të drejtat për pronën, ndërkohë, duan të prodhojnë gjithçka në mënyrë të barabartë. Në veçanti, pronarët e zonave virtuale mikroskopike duhet të futen. Shqyrtimi i rasteve të tilla para gjykatave përfundoi më herët me një vendim në favor të paditësve. Si rezultat, apartamentet u shndërruan në të ashtuquajturat "crowds crow", ku as përdoruesit e mëparshëm dhe as ata të rinj nuk mund të shkojnë së bashku. Fillojnë konfliktet në të cilat fiton më e forta. Megjithatë, ai nuk është gjithmonë ai me më shumë të drejta. Gjykata Supreme, pasi rishqyrtoi një nga këto raste, tregoi qartë normat legjislative, duke shpjeguar kur është e lejuar që pronarët të hyjnë në apartamente dhe kur jo.

Thelbi i mosmarrëveshjes

Në gjykatën e rajonit të Moskës, një shtetas i cili ishte pronar i banesës, si dhe i pandehuri, aplikoi. Në të njëjtën kohë, aplikanti kishte 1/40. I pandehuri zotëronte 1/2. Objekti i diskutueshëm ishte një apartament me një dhomë. Gjykata vendosi në favor të paditësit. Si rezultat, ajo u fut në një apartament. I pandehuri, duke mos u pajtuar me vendimin, i bëri thirrje Forcave të Armatosura. Gjykata, pasi studioi materialet, gjeti se autoriteti rajonal kishte shkelur ligjin. Prandaj, pretendimet e të pandehurit ishin plotësisht të justifikuara.

Gjatë studimit të materialeve u zbulua se paditësi ishte regjistruar në objektet në prag të aplikimit. I pandehuri, nga ana tjetër, jetonte në banesë për një kohë të gjatë. Shkaku i parë, duke plotësuar kërkesën, u udhëhoq nga: paditësi kishte të drejtën të kërkonte strehim, pasi që sipas nenit 30 të LP, ajo mund të dispononte, posedonte dhe shfrytëzonte lokalet. Ky përfundim quhej VS shkelje e normave materiale. Pozita ishte e justifikuar si më poshtë. LC pohon se objekti i të drejtave është një banesë. Ajo mund të përfaqësohet në tre forma. Mund të jetë një shtëpi, një apartament apo pjesë të tij, dhe gjithashtu një dhomë.

Në pajtim me Art. 30 pronari i ligjshëm mund të disponojë dhe të zotërojë pronën e tij. Megjithatë, apartamenti i diskutueshëm i takon katër pronarëve. Rrjedhimisht, neni 30 nuk mund të përdoret vetëm. Së bashku me të është e nevojshme të përdoret një normë tjetër. Është neni 247 i Kodit Civil. Thuhet se lejohet të shitet pronësia e përbashkët vetëm me marrëveshje të pjesëmarrësve. Nëse nuk arrihet, atëherë duhet të shkoni në gjykatë. Kur studioi materialet e rastit, ky i fundit gjeti se vendimi përkatës ishte. Paditësi që zotëron 1/40, së bashku me djalin e saj, ka aplikuar tashmë për rendin e përdorimit. Megjithatë, gjykata refuzoi të plotësonte këtë deklaratë. Në të njëjtën kohë, vendimi vuri në dukje se aksionet janë aq të vogla sa që ato nuk mund të ndahen për përdorim. Gjykata e Qarkut, nga ana tjetër, nuk e mori parasysh këtë vendim.

Gjetjet

Gjykata Supreme theksoi se kur mori një vendim, nuk u mor parasysh një rrethanë e rëndësishme: kur rillogaritja e pjesës së kontestuar është 0.5 metra katror. M. Është e pamundur të caktohet kjo zonë në natyrë sipas çfarëdo kushti. Si rezultat, situata zhvillohet në mënyrë që një objekt kontestues nuk mund të përdoret nga të gjithë pronarët pa shkelur të drejtat e pronarit që ka pjesën më të madhe. Tjetra, duhet të theksojmë përfundimin e rëndësishëm të Forcave të Armatosura. Ai thekson se realizimi i pronarit nga ana e pronarit të mundësisë së përdorimit dhe zotërimit të lokaleve varet nga madhësia e pjesës së saj dhe marrëveshjes së të gjithë pjesëmarrësve. Pasi që gjykata botërore kishte refuzuar aplikantin, gjykata e rrethit nuk kishte asnjë arsye për të plotësuar padinë e re.

Megjithatë, kjo nuk është e gjitha. Shkelja kryesore, sipas Këshillit të Lartë, ishte shkelja e të drejtave të mbajtësve të tjerë të kapitalit. Këtu gjykata i referohet dispozitave kushtetuese. Ligji kryesor thotë se e drejta e subjektit për të zgjedhur vendbanimin nuk duhet të shkelë interesat e personave të tjerë. Dielli tërheq vëmendjen për faktin se pasuria e kontestuar kurrë nuk është përdorur nga paditësi, ndryshe nga një i pandehur. Kjo e fundit nuk është vetëm pronari i shumicës së objektit, por gjithashtu jeton në territorin e saj për një kohë të gjatë. Kështu, Gjykata Supreme vendosi si në vijim: në pajtim me nenin. 10 Kodi Civil i së drejtës së pronarit të një apartamenti nuk mund të kryhet vetëm me qëllim të dëmtimit të një qytetari tjetër, veprimet anashkalohen për shmangien e normave me qëllim të paligjshëm, sjellje të tjera të paskrupullta.

Gjykata theksoi se rrethanat e shqyrtuara nga ai na lejojnë të vlerësojmë veprimet e aplikantit, pronarit të 0.5 metra katrorë. M., Duke kërkuar që ai të depërtojë në lokalet, si një abuzim i aftësive të tij ligjore. Ata shkelin të drejtat e pronarit të një apartamenti që zotëron gjysmën e objektit. Sun anuloi të gjitha vendimet e kaluara, dhe rasti u dërgua për rishikim. Si rezultat, Mosoblsud mohoi paditësin.

Dhurimi i një pjese në një apartament

Çdo transaksion real estate përfshin përfundimin e një kontrate me shkrim. Dokumenti duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:

• Përshkrimi i aksioneve që jepet si dhuratë.
• Të dhënat e pasaportave të pjesëmarrësve në transaksion.
• Vendndodhja e pronës.
• Numri i metra katrorë ofrohet si një dhuratë. Ato llogariten sipas pamjes totale.
• Kati në të cilin gjendet apartamenti.
• Numri i kateve në shtëpi.
• Kushtet shtesë.

Në paragrafin e fundit ju mund, për shembull, të tregoni se pronari i aksioneve do të jetojë për një kohë të caktuar në banesë ose nuk do të shkarkohet nga ajo. Çmimi i pronës nuk është i nevojshëm.

Forma e regjistrimit

Si të aplikoni për një pjesë në një apartament? Është e nevojshme të aplikoni tek autoriteti i regjistrimit në vendin e pronës. Kontrata nënshkruhet para ekspertit të agjencisë së autorizuar. Regjistruesit do t'u sigurohen dokumentet e mëposhtme:

• Pasaportat e pjesëmarrësve në transaksion.
• Kontrata. Numri i kopjeve duhet të jetë më i madh se numri i pjesëmarrësve në transaksion për 1 pc. Mbetjet e tepërta në gjendjen civile.
• Titulli i dokumentit mbi objektin. Si mund të veprojë si një certifikatë, kontratën e transferimit, blerjes dhe shitjes, investim / qira, një ekstrakt nga Regjistri Shtetëror i Ndërmarrjeve.
• Pëlqimi i bashkëshortit të vërtetuar nga noteri. Është e nevojshme nëse dhuroni një pjesë në një apartament të blerë në një martesë.

Nëse një përfaqësues vepron në emër të cilitdo palë, është dhënë një autorizim që autorizon autoritetin e tij. Nëse subjekti të cilit i është dhënë aksioni është i mitur ose i paaftë, lejohet pëlqimi i autoritetit të kujdestarisë dhe kujdestarisë. Nevoja për të paraqitur këtë dokument duhet të sqarohet në autoritetin e regjistrimit. Një faturë për pagesën e detyrimit shtetëror i bashkëngjitet këtyre letrave me vlerë. Duke pranuar të gjitha dokumentet, regjistruesi bën një deklaratë në 2 kopje. Ato kontrollohen dhe nënshkruhen nga palët në transaksion. Pas kësaj, regjistruesi lëshon një faturë që tregon datën e marrjes së certifikatës.

Apelim tek noteri

Ky është alternativa e dytë për regjistrimin e një pjese në një apartament. Kjo metodë është më e kushtueshme, por në disa raste është më e justifikuar se të shndërrohet në dhurata. Dokumentet e mëposhtme i jepen noterit:

• Pasaportat e pjesëmarrësve në transaksion.
• Një dokument ligjor që konfirmon ligjshmërinë e pronësisë së pasurisë së patundshme.
• Kontrata është baza.
• Ekstrakt nga EGRP.

Në disa raste, noterët të kërkojë një certifikatë të regjistruar në fytyrat e strehimit. Kontrata donacion do të hartohet në disa kopje. Në këtë rast, dokumenti do të tregojë çmimin e pronës. Kjo është në bazë të tarifës së saj do të llogaritet dhe koston e shërbimeve noteriale. Ai gjithashtu mund të siguroj pëlqimin burri / gruaja.

përfundim

Për t'u regjistruar, noteri do të marrë dokumentet origjinale (me përjashtim të pasaportave) dhe kontratën e dhurimit. Si regpalata, ai lëshon një faturë, duke deklaruar datën e pranimit të letrave me vlerë. Marr ato mund të jetë një autoritet noteri apo regjistrimi. Lëshimin e certifikatës është kryer me paraqitjen e pasaportave. Përveç kësaj, pronari i ri do të marrë një ekstrakt nga Regjistrin Shtetëror Unifikuar me të dhënat përkatëse.